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El uso de las áreas comunes en los conjuntos se ha vuelto un dolor de cabeza para sus residentes, temas sobre cómo se deben manejar los parques, gimnasios y piscinas, son las principales inquietudes de los ciudadanos, quienes consideran que existe arbitrariedad y abuso de las funciones por parte de los administradores frente a este tema.
Para aclarar estas dudas y saber si en su conjunto o condominio existe esta problemática, Cablenoticias consultó al abogado de la Universidad Nacional, Miguel Ángel Pérez Palacios, especialista en derecho privado.
¿Se pueden tener totalmente cerradas las áreas comunes de los conjuntos residenciales argumentando la actual emergencia sanitaria?
Las áreas comunes de las propiedades horizontales deben usarse tal como decidan hacerlo sus propietarios. Si en la Asamblea de Copropietarios se decide que lo mejor es mantenerlas cerradas por la emergencia sanitaria, así se tendrá que hacer.
En este mismo sentido, si en la Asamblea de Copropietarios no se tomó la decisión de continuar cerrando estos espacios, las áreas comunes deberían abrirse, ya que así lo permitió el gobierno nacional.
La Administración por si sola no puede decidir que se mantengan cerradas, mientras no exista una norma que así se lo ordene.
¿Pueden los residentes solicitar la implementación de protocolos de bioseguridad a la administración para la apertura de las zonas comunes como parques, piscinas y jacuzzis, como se viene haciendo en escenarios deportivos y para la actividad física y que por demás ha avalado el Gobierno Nacional?
Sí. El tema de la seguridad sanitaria y la seguridad en general, puede ser plenamente regulada por los propietarios. Son ellos quienes deciden qué medidas desean se implementen en pro de su tranquilidad y salud.
No obstante, hay que aclarar que en el marco de esta emergencia sanitaria global, tendrán que respetarse siempre los límites mínimos que indican las normas, es decir, los propietarios pueden disponer de sus bienes comunes, pero siempre respetando los requisitos mínimos que indican los protocolos de bioseguridad.
Los escenarios deportivos o de entrenamiento físico que se encuentran dentro de las propiedades horizontales, no son distintos a los demás. El gobierno permitió el uso de estos espacios por salud mental y física de los colombianos y por tanto su apertura está permitida.
¿Qué normas hay actualmente sobre el tema?
Existe aparentemente una contradicción entre dos normas. Por un lado la Resolución 890 de 3 de JUNIO de 2020 y por el otro la Resolución 1313 de 3 de AGOSTO de 2020.
La primera, implementó un protocolo de bioseguridad para el sector inmobiliario, indicando de manera expresa en su numeral 4.3, que en las propiedades horizontales se suspendía el ingreso a las zonas comunes de uso no esencial como piscinas, salón social, gimnasio, cancha de squash, spa.
La segunda, implementó un protocolo de bioseguridad para los centros de entrenamiento y acondicionamiento físico. Por el cual, bajo determinadas medidas, es posible hacer uso de los espacios en los que se practica deporte.
En derecho, para un caso como este, si una norma antigua dice una cosa y una nueva dice lo contrario, se debe atender a lo que dice la nueva. La expedición de la norma nueva deroga la antigua tácitamente.
En este mismo sentido, si analizamos la Resolución 1547 de 4 de SEPTIEMBRE 2020, que implementó un protocolo de bioseguridad para los inmuebles con piscinas, vemos en su numeral 2 del artículo segundo, que dicho protocolo aplica igualmente a las piscinas de los conjuntos residenciales, quedando aún más claro que estas nuevas Resoluciones han venido dejando sin efecto lo indicado en el punto 4.3 de la Resolución 890 de 3 de JUNIO de 2020, que se indica arriba.
¿Cómo se puede realizar ésta solicitud y qué hacer si la administración se niega a atenderla?
Si la Administración no está aplicando las normas de orden nacional, cualquiera de los habitantes le podrá solicitar de manera respetuosa que implemente las medidas para hacer uso de los espacios de práctica deportiva. Esto se puede hacer mediante un derecho de petición o en el marco de una asamblea de propietarios.
¿Puede argumentar un administrador que no implementará medidas de bioseguridad en áreas comunes sin antes reunirse con el consejo de administración o el comité de convivencia?
La principal función del Consejo de Administración es tomar decisiones para el cumplimiento de los fines de la propiedad horizontal, además de coordinar, orientar y asesorar a la Administración. Considero que por la importancia y complejidad de la implementación de las medidas de bioseguridad, lo mejor que puede hacer una Administración, es apoyarse en lo que se determine en el Consejo de Administración.
Los Comités de Convivencia se encargan de intentar solucionar conflictos, por tanto no es el espacio para determinar la manera como se van a implementar los protocolos de bioseguridad.
¿Cuál es el debido proceso dentro de la propiedad horizontal al momento de poner una sanción o multa por una situación que se considera por parte de la administración como una infracción?
En primera medida hay que dejar claro que no es el o la Administradora quien puede decidir si se sanciona o no a alguien, únicamente el Consejo o la Asamblea pueden tomar esta decisión. La ley 675 de 2001 indica que las faltas y sus sanciones deben estar previa y claramente indicadas en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal. Ante un incumplimiento, debe hacerse un requerimiento escrito, indicando a quien cometió la infracción que se ajuste a las normas. Si no obstante continúa la infracción, se pueden imponer multas, las cuales cada una no puede exceder el valor de 2 cuotas de administración y sin son varias multas, sumadas no podrán exceder el valor de 10 cuotas de administración.
¿Puede un administrador multar a un residente por no portar el tapabocas o eso son funciones policiales?
La Administración lo único que hace es ejecutar las multas que el Consejo o la Asamblea le ordenan imponer por la violación de las normas de convivencia internas. La Administración no es el policía del conjunto. Si al interior del conjunto se viola el Código de Policía o el Código Penal, el administrador no puede aplicar las sanciones derivadas de estos incumplimientos. Por tanto la respuesta concreta a su pregunta es que no.
¿Qué debe hacer una persona si se siente vulnerada en sus derechos frente al tema?
Podría exponer su caso ante el comité de Convivencia para intentar una solución pacífica, si no se resuelve allí el asunto, podría llevarlo formalmente ante al Consejo de Administración para que se tomen las medidas necesarias. Si no obstante se siguen vulnerando sus derechos, el órgano máximo de control y decisión es la Asamblea de Copropietarios, allí la persona podría exponer su caso y los propietarios en conjunto deberán decidir cómo evitar que se le sigan violando sus derechos. Ante esto, si alguien considera que la decisión que tomó la Asamblea viola la ley puede demandar ante un juez civil para que se elimine o se modifique el acta en la que se tomó la decisión y si esta viola la Constitución, se puede incluso interponer una tutela.
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